Правовое регулирование купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Понятие и источники правового регулирования. В п. 1 ст. 454 ГК РФ воспроизведено традиционное  общее определение договора купли-продажи, данное в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.

В Гражданском кодексе (п. 1 ст.. 485) особо оговорено, что покупатель обязан совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или  обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Наряду с общими положениями (§1гл.30) Гражданский кодекс предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому (п.3 ст. 129; п.3 ст. 209 ГК).

В сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения действует специальный федеральный закон (далее Закон об обороте земель), стимулирующий приток инвестиций в сельское хозяйство, легализующий земельный оборот, в рамках которого в полной мере должны быть удовлетворены интересы как собственника, в том числе и в области аграрного предпринимательства, так и общества и государства.

Из сферы действия данного Закона в соответствии с п. 7 ст. 27 ЗК исключается купля-продажа земельных участков, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

В сферу действия специальных нормативных правовых актов подпадают также сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками. Речь идет о Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в котором выделена гл. VI «Об особенностях приватизации и оборота садовых, огородных и дачных земельных участках».

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать государство (Российская Федерация, ее субъекты), муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

В п. 1 ст. 6 данного Закона содержится указание на то, что Правительство РФ может поручить выполнение функций по продаже приватизируемого федерального имущества от его имени специализированному государственному учреждению. В то же время решение о продаже земельного участка принимает, а подготовку проекта договора купли-продажи участка осуществляет исполнительный орган государственной власти, наделенный правом предоставления участков (ст. 29 и п. 6 ст. 36 ЗК).

С введением в действие Земельного кодекса до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное.

Некоторые особенности имеются в порядке осуществления правомочий по распоряжению по отчуждению земельных участков, на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, а также незавершенные объекты строительства, признанные самостоятельными объектами недвижимости.

Арбитражная практика придает также решающее значение вопросу о том, наделено ли лицо, не являющееся субъектом права собственности, правомочиями по распоряжению земельными участками.

При этом основанием для такого вывода служило то, что Правила распоряжения земельными участками, находящиеся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденные постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г., не изменяют положений ст. 29 и 36 ЗК о том, что продажа земельных участков осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти, обладающих правом предоставления земельных участков.

В качестве продавца по договору купли-продажи наряду с Российским государством, субъектами федерации, муниципальными образованиями могут выступать граждане и юридические лица, от которых требуется, чтобы они, как и иные субъекты  гражданского и земельного права, обладали закрепленной правоспособностью и дееспособностью.

При этом требуется, чтобы продавец был собственником  продаваемого земельного участка и обладал правомочием  свободно распоряжаться земельным участком как объектом гражданских прав, в том числе правом отчуждать его любым дозволенным законом способом.

Покупателями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по договору купли-продажи могут выступать не только сельскохозяйственные товаропроизводители, но и субъекты Российской Федерации, которым предоставлено преимущественное право на покупку земельного участка при его продаже.

Это право в силу п. 1 ст. 8 Федерального закона об обороте земель может быть делегировано субъектом РФ муниципальному образованию.

Это типичный пример публично-правового ограничения оборота земель, когда законодатель проводит линию, направленную на благоприятствование земельной коррупции, злоупотреблениям на земель­ном рынке, связанным с противоправным предоставлением государственными и муниципальными служащими за незаконное вознаграждение физическим и юридическим лицам лучших земель при выводе их из оборота, переводе в другую категорию земель и продаже для несельскохозяйственных целей.

Федеральный закон об обороте земель обязывает продавца земельного участка информировать в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ  или по его поручению орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.

Взаимные расчеты по таким сделкам должны быть совершены в срок не более чем 90 дней.

Законодательство субъектов РФ, регулирующее порядок извещения продавцом соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления о продаже земельного участка, конкретизирует общие требования, предъявляемые к содержанию таких извещений.

К извещению должны быть приложены кадастровый план и картографический материал, позволяющий идентифицировать местоположение земельного участка;

документы, подтверждающие право собственности на участок и на долю в праве общей собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения.

По своей юридической природе извещение о продаже земельного участка является односторонней сделкой, порождающей право собственника участка требовать от компетентных органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления принятия и рассмотрения предложения о продаже участка.

Компетентные органы государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления обязаны принять в течение месяца со дня поступления извещения решение о покупке либо об отказе от покупки земельного участка и сооб­щить об этом продавцу.

В случае отказа от покупки, а также отсутствия письменного ответа заключить договор купли-продажи, собственник вправе в течение года продать участок третьему лицу. Договор считается заключенным только при условии, когда участок продается по цене, указанной в извещении.

В случаях, когда участок продается по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, на про­давца возлагается обязанность направить органу государственной власти субъекта РФ (органу местного самоуправления) новое извещение о предполагаемой купле-продаже участка.

Среди сделок, нарушающих законодательство о купле-продаже зе­мельных участков, особо должны быть выделены те сделки, по которым земельный участок сельскохозяйственного назначения продается с нарушением преимущественного права покупки субъектом РФ (органом местного самоуправления).

Суды могут признать такие сделки ничтож­ными как на общих основаниях, предусмотренных ст. 179 ГК РФ, так и  по основаниям, указанным в ст. 8 Закона об обороте земель, которыйпредусматривает применение специальных мер воздействия к лицам, заключившим сделку по продаже земельного участка, совершенную с нарушением преимущественного права покупки.

Решение суда констатирует перевод на орган местного самоуправления прав и обязанностей покупателя земельного уча­стка из земель сельскохозяйственного назначения. Таковы последствия признания ничтожной сделки, нарушающей преимущественное право покупки земельного участка субъекта РФ (муниципального образования).

Ранее уже обращалось внимание на то, что Земельный кодекс запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской Федерации.

Кроме того, юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранного участия составляет более чем 50%, не вправе выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Предмет договора купли-продажи. Предметом купли-продажи может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет  (п. 1 ст. 37 ЗК).

В ГК РФ  установлены особенности предмета в договоре продажи недвижимости, в котором количественные и качественные характеристики предмета договора даны через критерии, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 551).

В ЗК РФ определен перечень условий договоров купли-продажи, мены и аренды земельных участков,  которые заранее объявляются недействительными: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены (п. п. 2, ст. 37).

Наряду с общим правилом о допустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте ЗК РФ, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе государственного кадастрового учета дается описание, надлежащее документирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Законодатель определяет земельный участок как  часть поверхности земли  (в том числе и почвенного слоя), границы которого определены в соответствии с федеральными  законами.

В основе  понятия «земельный участок»  лежит совокупность  юридических и экономических признаков: местоположение, целевое назначение земель, разрешенное использование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты).

В соответствии с ч.10 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» приказом Министерства экономического развития РФ  от 4 февраля 2010 г. утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости.

Записи с указанием аналогичных количественных и качественных характеристик земельного участка как предмета договора купли-продажи (например, кадастровый номер, адрес (местоположение), наименование, категория земли, цели ее использования, общая площадь) вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором выделены разделы, содержащие информацию о земельном участке, о зданиях и сооружениях, о квартирах и помещениях, других объектах, входящих в состав какого-либо здания (сооружения).

Права и обязанности сторон  по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом. Основной для продавца согласно ст. 436 ГК признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя.

Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены в п. 1 ст. 37 ЗК, которая выделяет, прежде всего,  обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Данные положения необходимо рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. 460 ГК, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не
обремененный такими правами и притязаниями. Ст. 460 ГК предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства.

К правам третьих лиц относятся также обязательственные права, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. 17  ГК (ст. 264, 270, 280), ст. 22  ЗК, и залога земельных участков, регулируемого Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Законодательство, договорная, судебная и арбитражная практика
исходят из того, что и сам покупатель является разумным партнером в гражданском обороте, проявляющим заботу о получении информации об обременениях товара правами третьих лиц.

Из смысла п. 1  ст. 460 ГК вытекает, что требования об уменьшении цены земельного участка либо расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков подлежат отклонению, если при рассмотрении иска в суде продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на отчуждаемый земельный участок.

Осведомленность покупателя о правах и притязаниях третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, является, таким образом, основанием для освобождения от ответственности продавца, не выполнившего обязательство передать земельный участок, свободный от прав и притязаний третьих лиц.

Первая, лежащая на покупателе обязанность, состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Это – общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка.

В этой сфере действует общее правило – покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар.

Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться  от исполнения  договора купли-продажи, например, если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченной в обороте (п. 6  ст. 27  ЗК).

Цена  договора купли-продажи земельного участка

Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т. е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК).

Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора не заключенным.

Одновременно в п. 2 ст. 555 ГК содержится указание на то, что цена на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на земельном участке,
включает и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Существует еще одна особенность определения цены недвижимости по договорам продажи недвижимости, установленная на единицу ее площади или иного показателя ее размера. При таких условиях общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Применительно к продажной цене земельного участка, приобретаемого на публичных торгах (конкурсах или аукционах), законодатель возвращается к требованию о том, что собственник земельного участка определяет начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (ст. 38 ЗК).

Решая вопрос о продажной цене земельного участка, стороны договора купли-продажи могут использовать для его профессиональной оценки, так называемую нормативную цену, которая характеризует стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода на расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Аналогичные требования к продажной цене земельного участка определены законодательством о приватизации, в котором сформулировано понятие нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества как минимальной цены, по которой возможно отчуждение этого имущества в соответствии с установленными правилами.

Устанавливая предельные цены продажи таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Закон о введении в действие Земельного кодекса (п. 2 и п. 3 ст. 2) и Закон о приватизации государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 11, п. 7 ст. 28) предоставляют право субъектам Федерации дифференцировать эти цены в зависимости от численности населения, проживающего в городах, и размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Устанавливая фиксированные твердые цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, федеральные законы ограничивают тем самым право субъекта Федерации и муниципального образования продавать земельные участки гражданам и юридическим лицам по свободным ценам, сложившимся на земельном рынке.

Индивидуальная оценка рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации, муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам на праве собственности при совершении ими сделок с земельными участками, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. « Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом (оценщики), а с другой – потребители их услуг (заказчики).

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям при осуществлении профессиональной оценки объектов недвижимости в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или передачи в аренду, при продаже или ином отчуждении объектов недвижимости (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Исполнение договора продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью договора продажи недвижимости.

Поэтому на него полностью распространяются общие нормы параграфа 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса о передаче недвижимости. Момент исполнения договора в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК связан с передачей недвижимости и принятием ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Предписания, содержащиеся в данной статье, имеют диспозитивный характер, и применяются постольку, поскольку законом или соглашением сторон не установлено иное правило. Не исключается, таким образом, возможность исполнения договора без подписания соответствующего передаточного акта.

В коммерческой практике используются покупателем такие договорные санкции, как соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение своих расходов на устранение качественных недостатков участка, выявленных после подписания передаточного акта.

Регламентируя средства правовой защиты покупателя при передаче недвижимости ненадлежащего качества, закон исходит,  прежде всего,  из необходимости сохранения договорного обязательства, и по существу относится к ним как к правомочию, которое может быть использовано лишь в ограниченных случаях. В силу ст. 557 ГК покупатель лишен права требовать замены товара, поскольку оно несовместимо с требованием замены одного земельного участка на другой.